Een hogere of lagere waarde voor zorginstellingen? De Waarde WOZ vergeleken met het taxeren op marktwaarde.

#Algemeen #Financiering #Marktwaarde #WOZ #Zorginstellingen
photo-1569747536473-7fcd97d391cf

Per 1 juli 2021 wordt zorgvastgoed waarvoor een nieuwe financiering wordt afgesloten gewaardeerd tegen marktwaarde en niet meer tegen de WOZ waarde.

De vraag die meteen naar boven komt is of dit tot een hogere of een lagere waarde leidt voor het vastgoed in bezit bij zorginstellingen.

Het algemene gevoel is dat de marktwaarde hoger ligt dan de WOZ waarde. Toch zijn hier enkele kanttekeningen bij te maken.

Het waardebegrip dat in het kader van de Wet WOZ wordt gehanteerd is de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs die een derde, uitgaande van objectieve omstandigheden, bereid is om voor die onroerende zaak te betalen. Hierbij gelden de in de Wet WOZ opgenomen overdrachts- en verkrijgingsficties.

Dit waardebegrip lijkt qua inhoud verdacht veel op het begrip marktwaarde:

“‘het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Het grote verschil tussen beide begrippen is het gebruik van ficties bij de WOZ. Een van de ficties is dat het volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak kan worden overgedragen op de waardepeildatum. Dit betekent dat in de waardering, bijvoorbeeld, geen rekening wordt gehouden met het waarde drukkende effect van erfpacht. Bij een marktwaardering heeft erfpacht wel degelijk een invloed op de waardering.

Om het nog wat ingewikkelder te maken kent de Wet WOZ nog een waardebegrip: de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in dit kader gezien als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

De vraag die dan ontstaat is of de waarde die een onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar-gebruiker hoger is dan de prijs die een derde bereid is voor deze onroerende zaak te betalen.

De knikkerregel in de Wet WOZ is dat de hoogste van deze twee waarden moet worden gehanteerd als de WOZ waarde. Sinds 1995 is hier een nuance op gemaakt met het ‘pieperschuur-arrest’, waarin is aangegeven dat met betrekking tot courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Dit geldt echter niet voor incourante onroerende zaken. Incourante zaken volgens de WOZ is vastgoed waar weinig referentietransacties voor zijn. Referentietransacties zijn huur- of kooptransacties van vergelijkbare of vergelijkbaar te maken objecten.

Ondanks het feit dat de markt voor zorgvastgoed groeit worden ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen voor de WOZ veelal gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.  Dit betekent dat de WOZ taxateurs vaak, al dan niet ten onrechte, denken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Als we wat verder inzoomen op de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) dan zijn er wel degelijk elementen die de GVW richting marktwaarde brengen.

De GVW kijkt naar de kosten om het object nieuw te bouwen (te vervangen) en corrigeert vervolgens de vervangingswaarde met een technische afschrijving, welke is gebaseerd op leeftijd, levensduurverwachting en restwaarde. Daarnaast zou een functionele correctie moeten worden toegepast voor bijvoorbeeld economische veroudering, verandering bouwwijze, hoge exploitatiekosten etc. Vooral de functionele correctie is belangrijk om de waarde van het vastgoed juist te bepalen (voor de gebruiker én voor de markt). De functionele correctie is het ondergeschoven kindje in de WOZ waardering. Hiervoor is het noodzakelijk een goede opname van het vastgoed te verrichten en de gebruiker/eigenaar uit te vragen over het functioneren van het vastgoed.

De taxatiebureaus die taxeren voor gemeenten beperken zich vaak tot het toezenden van een vragenformulier en zodoende wordt de benodigde diepgang om inzicht te krijgen in het functioneren van het vastgoed niet bereikt.

Het belangrijkste marktelement in de GVW zou de grondwaarde moeten zijn. De grondwaarde moet worden gerelateerd aan gerealiseerde grondverkopen van vergelijkbare grondpercelen. Probleem is dat deze doorgaans niet beschikbaar zijn. Dit leidt tot de praktijk van het volgen van uitgifteprijzen van gronden door de gemeenten. Vaak hebben gemeenten een vastgestelde grondprijs voor maatschappelijke doeleinden die zelden wordt herzien. Deze prijs is vaak niet gedifferentieerd naar de verschillende maatschappelijke functies of naar omvang van de uit te geven gronden. Hierdoor wordt nog wel eens geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van de grondprijs bij toename van het te waarderen grondoppervlak. Daarmee kan de WOZ-waarde voor zorgvastgoed hoger uitvallen dan de marktwaarde, terwijl juist de grondwaarde bedoeld is om het marktelement aan de GVW toe te voegen.

Een ander punt bij de waardering is de peildatum. Dit is de datum waartegen het vastgoed wordt gewaardeerd. Die ligt bij het taxeren van marktwaarde voor financiering altijd op het moment van waarderen. Veelal wordt de inspectiedatum aangehouden. De peildatum van WOZ ligt op 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarop de WOZ betrekking heeft. Concreet, de WOZ waarde welke in juli 2021 gebruikt gaat worden heeft een meetmoment van 1 januari 2020.
In de ‘oude’ methode van aanhouden van de WOZ waarde met de op afschrijving gebaseerde waarderingsmethode is dit gunstig. Echter, de nieuwe methode kijkt naar markt. Dat de marktomstandigheden van 1 juli 2021 in zakelijk vastgoed anders zijn dan op 1 januari 2020 is iedereen duidelijk. Het gegeven waardepeildatum kan dus ook van wezenlijke invloed zijn.

De kanttekeningen die wij plaatsen hoeven niets te zeggen over dat het algemene gevoel dat WOZ waarde lager is dan de marktwaarde helemaal onjuist is. Gezien het massale karakter van de WOZ waardering is de WOZ waarde vaak gebaseerd op een beperkt aantal gegevens, waarbij alleen aandacht is voor de feitelijke situatie. Bovendien zal in de praktijk slechts één methodiek (GVW) worden gehanteerd.

Bij een marktwaardering zal een taxateur zich veel meer in het vastgoed en het gebruik daarvan moeten verdiepen. De taxateur zal wellicht meerdere scenario’s moeten doorrekenen (highest and best use) met behulp van meerdere waarderingsmethodieken. Door deze diepgang zal aan de marktwaarde meer betekenis kunnen worden ontleend dan aan de WOZ waarde.

Vragen over dit artikel?
Stel ze gerust. De komende tijd zullen wij regelmatig updates blijven delen en gaan we in gesprek met zorginstellingen om de gevolgen en kansen van het waarderen op marktwaarde te bespreken.