Nieuwe regels voor het waarderen van zorgvastgoed

#Financiering #Marktwaarde #Zorginstellingen
16

Vanaf 1 juli gelden nieuwe regels voor het waarderen van zorgvastgoed in het kader van financiering. De eisen komen voort uit richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA).

Maar wat houdt dat nu allemaal in? En belangrijker nog, welke gevolgen heeft dit voor uw organisatie? Belangrijke vragen waar wij in deze bijdrage kort ons licht op laten schijnen.

In de afgelopen jaren hebben woningcorporaties eenzelfde verandering in regelgeving doorgemaakt. Onze collega’s van Corporatie Taxaties hebben vele woningcorporaties bijgestaan in dit proces. Eén van de belangrijke lessen is dat grip op vastgoedinformatie een randvoorwaarde is voor zorgvuldig taxeren én rapporteren.

Wat verandert er in de regels voor zorginstellingen?
Het waarderen van zorgvastgoed voor financiering gebeurde op basis van de WOZ waarde.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Voor niet-woningen geldt de hoogste van twee waarderingen als uitgangspunt: de inkomstenbenadering óf de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW). In praktijk is voor zorgvastgoed de waardering op basis van de GVW.

De GVV is de waarde van de opstal rekening houdend met correcties voor technische en functionele veroudering inclusief de waarde van de grond. Dat betekent dat naast de grondwaarde een bedrag wordt opgeteld voor de opstalwaarde. De GVW kan leiden tot een waarde die in de loop der jaren daalt, omdat de correctie voor technische én functionele veroudering toeneemt. Wellicht dat de stijging van de grondwaarde dit effect tempert. De grondwaarde zou door de markt bepaald moeten worden. n de praktijk wordt de grondwaarde echter vaak gebaseerd op de uitgifteprijzen voor maatschappelijke doeleinden van gemeenten. Deze uitgifteprijzen hebben vaak geen relatie met de marktwaarde van de grond. Feitelijk is de GVW een ‘boekhoudkundige’ benadering van waarde.

De situatie per 01 juli 2021
Per 1 juli dient de waarde van het vastgoed voor zorginstellingen te worden vastgesteld op basis van marktwaarde. De definitie van het begrip marktwaarde is:

”het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

De marktwaarde wordt primair bepaald vanuit de vergelijkingsmethodiek (comparatieve methode). Bij gebrek aan goede vergelijking, waar in de zorgsector zeker sprake van kan zijn, worden onder andere de inkomstenmethoden gebruikt.
In de praktijk zal een exploitatiegebonden DCF berekening moeten worden gemaakt, waarbij wordt gekeken naar de inkomsten die het zorgvastgoed kan genereren. Hierbij zijn begrippen als zorgprofiel, normatieve huisvestingscomponent en bezettingsgraden van belang.

Soms zal, bijvoorbeeld bij verouderd zorgvastgoed, moeten worden uitgegaan van de waarde bij herontwikkeling. De waarderingsmethodiek is dan gebaseerd op de residuele benadering, waarbij wordt gekeken naar een nog te realiseren nieuwe situatie. De toekomstige waarde van deze nieuwe situatie wordt vervolgens gecorrigeerd met alle ontwikkelingskosten om hiermee tot de huidige marktwaarde te komen.

Wat houdt dat voor u in?
Om de waardering op een goede manier uit te voeren is veel informatie nodig. Informatie over hoe een taxatieproces is ingericht maar zeker ook vastgoedinformatie die op orde moet zijn. Het op orde brengen en ordenen van vastgoedinformatie kan (her-)inrichting van administratie en processen inhouden. Verder is kennis over taxeren en het begrip marktwaarde voor zorginstellingen veelal onbekend terrein.

Het is belangrijk dat een zorginstelling tijdig inspeelt op de verandering van kennis en methodiek om een eventuele financieringsaanvraag niet nodeloos te vertragen. Een goed ingericht proces en juiste en volledige informatie leidt tot een vlot waarderingsproces en daarmee besparing van kosten.

Marktwaarde vs. WOZ-waarde?
De uitkomst van de taxatie is, zoals al aangegeven, de marktwaarde. Deze kan, gezien de verschillende waarderingsmethodieken, afwijken van de voorheen gehanteerde (WOZ) waarde. Een hogere marktwaarde kan ervoor zorgen dat rentelasten dalen doordat de rente daalt vanwege een lagere risico opslag. De nieuwe regels kunnen dus tot een besparing van kosten leiden.

Wij geloven niet in taxeren louter voor een eindwaarde maar onderscheiden ons met taxatierapportages die inzicht geven in marktontwikkelingen en mutaties in de portefeuille. Zo zullen wij in het eerste jaar nadruk leggen op de verschillen tussen de marktwaarde en WOZ-waarde.
Meer weten?

Op 18 mei en 01 juni organiseren wij een online informatie bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst bespreken onze collega’s de actualiteiten en geven meer informatie over het taxeren op marktwaarde. De bijeenkomsten vinden plaats van 14:30 uur tot 16:00 uur. Wilt u zich aanmelden? Laat uw gegevens achter via het contactformulier

Plus Taxaties

Vragen aan onze taxateurs?