Opkoopregeling; zin of onzin

joe

Het lijkt erop dat per 1 januari 2022 een opkoopbescherming van kracht zal zijn. Wat is dit, wat houdt het in en wat betekent dat volgens ons voor de markt?

In dit artikel willen we, vanuit een praktijkperspectief een licht laten schijnen op deze vraag. Achtereenvolgens wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie, de oplossing die is bedacht en de veranderingen vanuit het zichtpunt van marktpartijen. Hierbij maken we een splitsing van de effecten, vóór, ná en na beëindiging van de regeling.

De situatie van nu
Sinds 2013 zijn de prijzen van woningen in een opwaartse trend. De laatste jaren zijn de prijsstijgingen zelfs exponentieel. Oorzaak hiervan is mede de lage rente op de kapitaalmarkt. Dat is mooi als je een huis wilt kopen maar niet als je aanzienlijke spaartegoeden hebt.
De lage hypotheekrente is op zich al een reden voor prijsstijgingen van woningen, immers woonlasten worden lager. De rente is zelfs zo laag geworden dat mensen met grote spaartegoeden negatieve rente betalen over hun spaargeld, terwijl de belastingdienst hen aanslaat voor rendement in box 3. Dat voelt voor deze mensen natuurlijk als niet eerlijk. Zij gaan op zoek naar alternatieve beleggingen. Ze kopen bijvoorbeeld een niet al te dure woning om te verhuren. Beleggen in vastgoed is namelijk een zekere investering. Er is sprake van direct rendement (huurinkomsten per maand), op langere termijn stijgen de huizenprijzen en de belegging is zichtbaar en tastbaar.

De kapitaalmarkt speelt hierop in door speciale hypotheken aan te bieden voor verhuurders. Hierdoor is het niet nodig om de volledige koopsom in eigen middelen te hebben. Deze beleggers kopen woningen die leeg worden aangeboden en gaan ze vervolgens verhuren.

Huurprijzen worden bepaald door de markt en in gebieden met een hoge woondruk en veel expats schieten de prijzen voor Nederlandse begrippen behoorlijk door het dak. Internationaal zijn onze huisvestingskosten echter bescheiden. Eén van de redenen dat internationale bedrijven de Amsterdamse regio als een aantrekkelijk vestigingsgebied zien.

Daarnaast kopen deze beleggers zeer makkelijk, vaak zonder voorbehoud van financiering en met zeer flexibele afname momenten. De laatste € 10.000,= is ook veelal geen probleem, immers die kan geleend worden van de bank. De kopers voor eigen gebruik kunnen hier niet tegenop en worden in biedingsstrijd voorbijgelopen door de belegger.

Naast deze situatie speelt het probleem dat woningcorporaties door enerzijds de verhuurdersheffing en anderzijds het niet voldoende beschikbaar komen van geschikte bouwlocaties, onvoldoende kunnen voorzien in woningen voor hun doelgroep. Een doelgroep die nota bene door de concentratie op gesubsidieerde woningen kleiner is geworden. Niet gesubsidieerde woningen (niet-DAEP) moesten aan de markt worden overgelaten. Gelukkig is er een politiek draagvlak voor het -gedeeltelijk- afschaffen van de verhuurderheffing. Dit alles zorgt ervoor dat het enorm lastig is voor starters en middeninkomens om een woning te vinden op geschikte locaties.

De oplossing
Om ervoor te zorgen dat de grote hoeveelheid huurwoningen in particuliere handen in grote steden niet verder toeneemt heeft de overheid bedacht om een ‘opkoopbescherming’ in het leven te roepen. Als aanvulling op de huisvestingswet wordt een hoofdstuk 7 toegevoegd genaamd “Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming”. Deze wijziging, die gekoppeld wordt aan een uitbreiding van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur, is op 6 juni van 2021 aangenomen door de Eerste Kamer.
Deze gaat de gemeente de bevoegdheid geven om in de Huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Hiervoor dient een onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste te zijn in het gebied of een noodzaak tot het behoud van leefbaarheid. De opkoopregeling geldt enkel voor goedkope en middeldure koopwoningen. De wetgever geeft hierbij aan dat dit bepaald wordt op basis van de WOZ waarde maar geeft in de toelichting verder geen kaders hierbij. Gekoppeld aan de opkoopbescherming geldt een vergunningsstelsel. Dit geeft vrijstelling tot 1. Verhuur aan bloed of aanverwanten in 1e of 2e graad, tijdelijke verhuur (max 12 maanden). Verder kan een gemeente nog eigen vrijstellingen bepalen.
Een van de bijzondere bepalingen die in de wettekst staat is dat indien een woning 6 maanden of minder voorafgaand aan de aanwijzing is verhuurd, deze woning onder de regeling valt en daarmee -mogelijk- illegaal verhuurd wordt.

Door de opkoopregeling moeten starters en middeninkomens meer kans krijgen op de markt doordat de belegger wordt uitgesloten. Hoewel het nog niet allemaal in beton gegoten is lijkt het erop dat per 1 januari 2022 deze wet in werking treedt. Het is de bedoeling dat de wet een tijdelijk karakter heeft.
Onduidelijk is welke kaders er kunnen worden gesteld aan de aanwijzing door de gemeente.

Wat verandert er in de praktijk?
Deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. De vraag zal moeten worden beantwoordt vanuit verschillende perspectieven. De perspectieven van particuliere kopers, beleggers en huurders worden steeds bekeken.

Tevens moet een splitsing gemaakt worden tussen het moment vóór invoering, het moment ná invoering en het moment waarop de regeling afloopt.

De insteek dat een gemeente het recht heeft om een gebied aan te wijzen maakt dat de situatie voor invoering wellicht een eindeloos karakter heeft maar min of meer rondzweeft door een gemeente.

Effecten vóór invoering van de regeling
Omdat de regeling bedacht is om de particuliere koper te helpen beginnen we met hen:

“In de periode voorafgaand aan het inwerkingtreden van de regeling zien wij een negatief effect van de maatregel voor deze kopers”

Immers beleggers zullen, en dat doen ze op dit moment ook, als een dolle gaan kopen. De particuliere koper wordt nog meer weggedrukt en de prijzen zullen eind 2021 verder stijgen.

De groep beleggers zijn sinds geruime tijd zeer actief op de markt. Ze drukken hiermee niet alleen de particuliere koper weg, maar ook drijven ze de prijzen hiermee verder op.
De groep huurders zijn blij met de toename van het aanbod huurwoningen in midden en hoger segment. Door de toename van het aantal woningen dat te huur wordt aangeboden ontstaat meer keus. Als je als huurder op het moment van schrijven van dit artikel een woning zoekt in Amsterdam tussen de € 1.000,= en € 1.500,= per maand geeft Funda aan dat je keus hebt uit ruim 500 woningen. Daartegenover zijn slechts 117 woningen tot € 350.000,= te koop.

Effecten ná invoering
Particuliere kopers; na invoering van de opkoopbescherming wordt het aantal kopers in de markt kleiner en als gevolg daarvan zal een voorbehoud voor financiering door meer van de bieders gesteld worden. Of de prijzen in de aangewezen gebieden stabiliseren of gaan dalen is de vraag. De rente is nog steeds idioot laag en een aanzienlijke groep startende en doorstromende kopers worden – via de door de overheid geëntameerde schenkingsregeling – nog steeds in de gelegenheid gesteld om hoog te bieden zonder zich zorgen te moeten maken over financierbaarheid.

“Nu de ouders van deze kinderen niet meer in vastgoed kunnen investeren is een schenking wellicht zelfs waarschijnlijker?”

Dat makelaars over het algemeen een woning in de markt plaatsen waarbij overbieden een vanzelfsprekendheid is, wordt zelden vermeld maar is wel zo. In veel gevallen heeft de makelaar wel een idee van de prijs die geboden gaat worden, maar zet hij bewust lager in om een ‘run’ op de woning te veroorzaken. Enerzijds om een ‘biedings-oorlog’ te veroorzaken en anderzijds om aan de verwachting van zijn opdrachtgever tegemoet te komen. Die verwacht immers veel kijkers en bieders.

Beleggers zullen hun pijlen na invoering van de opkoopregeling richten op enerzijds vastgoed dat bij andere beleggers in bezit is en anderzijds gebieden waar de opkoopregeling niet geldt.
Kopen bij andere beleggers leidt door afname van het aanbod en concentratie van vraag tot prijsstijging. Het verschil tussen de prijs vrij van huur en gebruik en in verhuurde toestand zal, voor zover dit nog bestaat, kleiner worden of misschien zelfs negatief worden. Wellicht worden de rendementseisen van beleggers zo laag dat een verhuurde woning méér opbrengt dan een woning voor eigen gebruik. Een ten opzichte van de huidige maatstaven ‘omgekeerde waarde situatie’
Als dit het geval is komt de woning die wordt verhuurd nooit meer op de markt voor de particuliere koper. Een situatie die zich voor het invoeren van de regeling, toen de waarde in verhuurde staat lager was dan de waarde leeg, wel voordeed. En zelfs zeer waarschijnlijk was. De particuliere belegger zal immers bij verkoop van één enkele woning kiezen voor de hoogste opbrengst. Die wordt in een normale situatie gerealiseerd door verkoop vrij van huur en gebruik. Indien mogelijk wacht de belegger dus op het moment van leegkomen om te verkopen. In de omgekeerde waarde-situatie doet hij dat niet.
Indirect raakt dit weer de particuliere koper die de woningen die ooit in belegging terecht zijn gekomen, nooit meer terugziet op de markt vrij van huur en gebruik.

Zoals het eruit lijkt te zien geldt de regeling voor bepaalde gebieden in een gemeente. De beleggers zullen zich dus concentreren op de gebieden die wel beschikbaar zijn. De prijzen in deze gebieden zullen dan stijgen. Als gebieden nooit worden aangewezen zou dat ertoe kunnen leiden dat zich een hyperconcentratie van woningen in handen van particuliere beleggers voordoet. Dit zou kunnen leiden tot overconcentratie van bepaalde bewoners en doelgroepen, zoals studenten, arbeidsmigranten of expats.

Gaat de overheid dit dan ook weer regelen?
Ons gevoel is dat maar één doelgroep van deze regeling beter wordt en dat zijn huurders. Er zijn meer woningen in het midden en hogere segment beschikbaar en de prijzen blijven stabiel. In de corona-lockdown periode was in grote steden als Amsterdam en Utrecht zelfs een teruggang van huurprijzen in dit segment te zien omdat thuiswerken de norm was en de expats niet op de markt waren.

Dat de gemeente een bijzonder lastige taak in haar schoenen geschoven krijgt lijkt ons evident. Allereerst moeten ze gebieden gaan aanwijzen om vervolgens een systeem van vergunningen en handhaving op te zetten. Ze moeten aantonen en onderbouwen dat de noodzaak aanwezig is. Wie gaat dit bekostigen? De aanvrager van een vergunning tot ontheffing? Of zijn de algemene middelen de klos?

Effecten na beëindiging
Gaan we na beëindiging van de opkoopregeling terug naar het oude normaal? Dat is een interessante vraag. De vraag is of het oude normaal dan nog wel bestaat. De vastgoedmarkt is immers een markt die door vele facetten wordt beïnvloed.

Toch een paar kanttekeningen.
Het aanwijzingsmoment is niet geheel duidelijk en daardoor is het moment van eindigen van de regeling ook niet helder. Doordat gebieden worden aangewezen is het mogelijk dat in een gemeente de opkoopregeling een permanent ronddwalend gegeven is. Het lijkt erop dat het instellen van de opkoopregeling voor de totale gemeente geen haalbare kaart is.
Als niet alle gebieden aangewezen zijn zullen beleggers zich richten op de gebieden die beschikbaar zijn. Ook hier gaat weer een prijsopdrijvend effect van de uit. Dit houdt de wens om de regeling in te stellen in stand.

Beëindiging van de regeling is voor de particuliere koper ongunstig. Er komen meer kopers op de markt en dat leidt tot een hogere prijs. Dat de koper van een woning ooit een verkoper wordt, is In de totale gedachtegang van dit moment genegeerd. Op zich verklaarbaar want de politiek wordt geregeerd door de waan van de dag.
Beleggers zijn blij met de beëindiging van de regeling want de hoeveelheid te kopen woningen neemt toe. Dat deze groep beleggers bij een hogere kapitaalmarktrente massaal de vastgoedmarkt de rug toe zullen keren maakt wellicht dat aan het einde van de regeling de groep beleggers grotendeels uit de markt is.

Mocht de kapitaalrente zodanig stijgen dat de beleggers huurwoningen verkopen bij mutatie aan de particuliere kopers, dan zijn de huurders het kind van rekening. Het aantal huurwoningen neemt dan drastisch af.

Conclusie
Dat door het grootschalig kopen van woningen door beleggers onwenselijke situaties kunnen ontstaan en particuliere kopers minder kans hebben is duidelijk. De vraag is of een opkoopregeling zoals nu is bedacht niet het paard achter of naast de wagen spannen is.

In dit artikel hebben wij getracht enkele gedachten en overwegingen, veelal gevoed door praktijkervaring, neer te zetten en als bron voor de discussie te laten dienen. Gedegen onderzoek naar de effecten van een opkoopregeling lijkt ons nodig voor het invoeren. Hierbij refererend aan het omgekeerde, het zeer tijdelijke en bescheiden effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet zelf bewoonde panden.

De komende tijd zullen wij als Plus Taxaties onderzoek laten uitvoeren naar de effecten van de opkoopbescherming op de woningmarkt in de Randstad en de (her-)positionering van beleggers. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd in het kader van een afstudeeronderzoek.

Benieuwd naar de ontwikkelingen op dit gebied? Laat het ons weten en we houden u op de hoogte over het onderzoek.

Wilt u het artikel digitaal ontvangen? Download het hier

Plus Taxaties