Het werken aan een perfecte VvE: de risico’s en uitdagingen in beeld gebracht

#Financiering #Taxatie #Verenigingen van Eigenaren
Foto Adam

De risico’s en uitdagingen in beeld gebracht

In deze publicatie gaan we in op het werken aan een ‘perfecte’ Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). Een thema dat veel aandacht krijgt. Woningkopers en beleggers krijgen er in de eerste plaats mee te maken bij de financiering van een appartementsrecht.

Het juridisch splitsen van meergezinswoningen in appartementsrechten is al mogelijk sinds de jaren vijftig van de vorige eeuw. Splitsing in appartementsrechten vindt plaats via het oprichten van een vereniging. Dit is bijzonder. Waar het lidmaatschap van een vereniging in Nederland berust op vrijheid, is het lidmaatschap van de VvE een verplichting. Je wordt automatisch lid door een appartementsrecht te kopen en het lidmaatschap eindigt automatisch door de verkoop.

Het goed functioneren van VvE’s blijkt echter al tientallen jaren een probleem. Sinds het splitsen in appartementsrechten in de jaren ’70 op volle toeren kwam heeft de overheid geprobeerd om situaties met slecht functionerende VvE’s te repareren. Een weerbarstig dossier zo blijkt uit de geschiedenis. Zo ontstonden in het verleden initiatieven waarbij corporaties werden gestimuleerd om woningcomplexen te verwerven en uit te ponden in maatschappelijk gebonden eigendom constructies. Dit waren veelal erfpachtconstructies waarbij met de erfpachtbepalingen goed onderhoud en beheer werden afgedwongen. Maar ook een buurtgerichte aanpak is een voorbeeld uit de geschiedenis.

Benieuwd naar het historisch perspectief? Lees hier verder

Het laatste voorbeeld is de Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. De VvE’s worden volgens deze wet verplicht tot sparen voor onderhoud. Is er geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

De vraag is of deze regels gehandhaafd kunnen worden in de praktijk. De overheid heeft al aangegeven dit niet op zich te willen nemen. Het enige instrument dat de overheid heeft is een gemeentelijke aanschrijving. Wel biedt de wet nu de individuele appartementseigenaar de mogelijkheid een en ander via de rechter af te dwingen. Dit is natuurlijk een weg waar een eigenaar niet direct op zit te wachten.

“Een andere, meer indirecte, methode vormt de financierbaarheid van een aankoop of een verbouwing van een appartementsrecht”.

Vraagt een appartementseigenaar een (extra) hypotheek aan voor zijn woning dan dient veelal een NWWI gevalideerde taxatie te worden uitgebracht. In dit rapport is een uitgebreide paragraaf gewijd aan de situatie van de VvE. Hiermee krijgt de financier goed inzicht in de financiële situatie van de VvE. Ook bij aankoop door een belegger wordt door de financier met argusogen naar het functioneren van de VvE gekeken.

De rol van banken

Wij zien dat de banken steeds meer rekening gaan houden met de financiële situatie van de VvE bij het verstrekken van hypotheken. Hiermee worden appartementseigenaren met zachte hand gestimuleerd om de regels te volgen, aangezien de verkoopbaarheid van hun appartement hierdoor wordt beïnvloed. Deze situatie speelt niet alleen bij de banken die hypotheken verstrekken aan particulieren, ook de financiers van woningbeleggers vragen tegenwoordig aan de taxateurs om diepgaande informatie over de VvE in de rapporten op te nemen.

Een belangrijke vraag die de taxateur hierbij moet beantwoorden is welke invloed de situatie binnen de VvE heeft op waardering?

“Dit kan niet anders dan leiden tot een situatie waarbij de marktwaarde beïnvloed wordt door de (financiële) situatie van de VvE ”.

Was in de jaren zeventig een slapende VvE nog positief voor de waarde (geen of nauwelijks maandlasten), tegenwoordig is dit een duidelijk negatief aspect voor de waardering én de financierbaarheid van het appartementsrecht.

Makelaars zijn zich natuurlijk, als de kenners van hun markt bij uitstek, zeer bewust van deze problematiek.

Makelaar Frank van Uffelen uit Eindhoven zegt hier over het volgende:

“In de overspannen markt van dit moment heeft de status van de VvE weinig invloed op de verkoopbaarheid. Alles wordt verkocht. Toch heeft een appartement met een slechte positie van de VvE of een hoge periodieke bijdrage minder belangstelling. Dat komt doordat beleggers die hun beslissing hoofdzakelijk op cijfers nemen zoeken naar een goedkopere of minder risicovolle investering en de mensen die een aankoopmakelaar hebben vaak afhaken omdat hun aankoop makelaar hen waarschuwt tegen de toekomstige risico’s van een slechte positie.” Om te vervolgen met “De huidige lage rente zorgt er direct voor dat kopers zonder problemen vrij hoge periodieke bijdragen accepteren. Rente en aflossing voor een hypotheek van € 200.000,- zijn bij een rente van 1,5% bruto circa € 690,- per maand. Een hogere bijdrage is dan minder belangrijk”

Niels Eering van 11 makelaars uit Amsterdam meldt desgevraagd het volgende:

“In Amsterdam merken we geen verschil tussen een appartement met een goede of slechte VvE. Niet in doorlooptijd of in verkoopprijs. Wat we wel merken is dat de financiële afwikkeling van de transactie bij een slechte VvE, zonder MJOP of 0,5% reserveringsbijdrage een issue is. Banken willen meer zicht hebben op de risico’s in de VvE en dat vormt soms een probleem. Dat werkt door naar kopers die zich meer en meer bewust worden van de invloed van een VvE.” Vervolgens stipt Niels een specifiek probleem aan: “In het gangbare segment van appartementen, zo tot € 400.000,- speelt de absolute hoogte van de bijdrage wel een rol. Een hogere bijdrage moet goed worden verklaard, potentiële kopers vragen hiernaar. De grens hierbij lijkt te liggen op € 200,- per maand.” Niels sluit af met “Door de grotere focus van banken op VvE’s verandert langzaam maar zeker de houding van kopers. Op termijn, als de markt in een ander vaarwater zit, zal het effect van de staat van de VvE op prijs en verkoopbaarheid groter worden.”

Concluderend kan worden gesteld dat de overspannen marktomstandigheden ervoor zorgen dat op dit moment de invloed van de opzet van de VvE beperkt is.
De sterkere focus op VvE’s bij banken en taxateurs zal uiteindelijk wel ‘doorsijpelen’ naar de markt en op termijn, in meer normale marktomstandigheden zorgen voor een andere beoordeling van de zwakkere VvE ten opzichte van de goed georganiseerde VvE.

Het op orde zijn van de VvE volgens de regels die gelden is dus van groot belang. Toch komen wij in de praktijk nog altijd slecht functionerende VvE’s tegen. Veelal betreffen dit de kleinere VvE’s met of zonder een professionele beheerder. Ook de professionele beheerder staat machteloos als in de vergadering een verhoging van de bijdrage of het laten uitbrengen van een MJOP wordt weggestemd. Immers de ALV blijft de baas.

“Eigenaars en toekomstige eigenaars moeten zich sterk de risico’s realiseren die hieraan kleven”.

Zoals Daft Punk in het nummer Harder, better, faster, stronger aangeeft het kan altijd beter, maar dat betekent ook dat het nooit helemaal perfect wordt.

Vragen over dit artikel?

Stel ze gerust. Plus Taxaties is groot voorstander van het delen van kennis en expertise. Uiteraard zullen wij de komende tijd de actualiteiten scherp volgen en updates blijven delen over onderwerpen die ons bezighouden in onze dagelijkse (taxatie-)praktijk.

Wilt u het artikel digitaal ontvangen? Download het hier

Plus Taxaties