Waarderen zorgvastgoed tegen marktwaarde: een lust of een last?

#Marktwaarde #Zorginstellingen
100

Per 1 juli 2021 moet zorgvastgoed waarvoor een nieuwe financiering wordt afgesloten gewaardeerd worden tegen marktwaarde. Een jaar later moet voor al het gefinancierd zorgvastgoed een marktwaarde bekend zijn.

Sinds de regelgeving in maart van dit jaar bekend werd is er al veel over geschreven en gesproken. Paralellen met de regelgeving van woningcorporaties worden gezien en enkelen zien enorme kansen voor zorginstellingen.

In dit artikel gaan we in op wat de marktwaarde eigenlijk voor een waarde begrip is én sluiten we af met wat het taxeren op marktwaarde voor een zorginstelling kan opleveren.

Een taxatie is een schatting van de waarde. In dit geval de marktwaarde. Marktwaarde is een gedefinieerd begrip. Het is goed de definitie te bekijken. Die luidt:

“‘het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Voor de duidelijkheid trekken we de definitie uiteen:

het geschatte bedrag: uitkomst is een schatting, geen wetenschappelijk resultaat van een rekensom

waartegen het actief: hier wordt het object bedoeld

tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper: zowel koper als verkoper hebben de intentie een zaak te doen. Dat wil zeggen het object staat te koop en de koper is actief op zoek naar een aankoop.

na behoorlijke marketing: het object staat op de markt en degene die met de verkoop belast is heeft actief gezocht naar kopers door het te promoten op ten minste de gebruikelijke manieren

in een zakelijke transactie: van een zakelijke transactie is sprake als er een betaling voor het goed plaatsheeft en partijen een in zekere mate onderling afhankelijke positie van elkaar innemen. Immers de koper kan niet zonder de verkoper en andersom

zou worden overgedragen: er is sprake van verkoop en levering

op de taxatiedatum: een peilmoment wordt gezet zodat omstandigheden van dát moment kunnen worden vertaald in de waardering

waarbij de partijen met kennis van zaken: zowel koper als verkoper kennen de markt en de marktverhoudingen. Ze hebben voldoende kennis van het object en alle relevante juridische en technische bijzonderheden te wegen.

prudent en niet onder dwang: voorzichtig en/of bedachtzaam, maar in elk geval niet vanuit een situatie van moeten

zouden hebben gehandeld.

De definitie geeft een set van aannames en veronderstellingen. Samen geven zij een vorm van evenwicht op markt aan en het bestaan van een markt. Als er sprake is van een markt moeten gerealiseerde transacties aanwezig zijn. Om te voldoen aan de stelling ‘met kennis van zaken’ moeten deze transacties ook in zekere mate zichtbaar zijn. Hiervoor is transparantie nodig. Deze is niet altijd aanwezig. Specifieke markten en onevenwichtige markten zijn minder transparant dan de fictie van volledig evenwicht.

In een onevenwichtige markt, zoals zich nu ook voordoet in grote delen van de woningmarkt, is ook minder sprake van prudent handelen. Hier wordt het verschil tussen waarde en prijs duidelijk gemaakt. Waarde is wat je krijgt en prijs is wat je betaalt.

De dwang komt dan niet zo zeer van een externe partij maar meer vanuit de consument zelf die, veelal na veelvuldig te laag te hebben geboden een anticipatie op de stijgende markt doet om ‘eindelijk die woning te hebben’.

Hiervoor gaven we aan dat transacties aanwezig moeten zijn wil er sprake zijn van een markt. Er zijn transacties bekend van objecten van intramurale zorg. Voor zorgvastgoed met een cure doelstelling ontbreken transacties nagenoeg geheel.
Omdat taxeren primair op basis van vergelijking plaatsvindt en zorgobjecten erg divers zijn in technische uitvoering en markttechnische omgeving moet voor deze objecten een andere waardering worden gebruikt. Hiervoor is de inkomstenbenadering van toepassing. Hierbij wordt de waarde ofwel het nut van het vastgoed uitgedrukt in een som van netto opbrengsten over een tijdsperiode.

Bij een waardering wordt bijna altijd gewaardeerd naar de regel van Highest And Best Use (hierna: HABU). Als je een loods van 10.000 m²gebruikt voor de stalling van je auto heeft deze loods niet de waarde van een enkele garage.

“Gebruik is niet altijd de basis voor de waarde”

Het gebruik dat de beste opbrengst genereert geeft de waarde. Dit algemene uitgangspunt zou zo maar een grote invloed kunnen gaan hebben in de waardering van zorgvastgoed.

Daarbij is de zorgsector een sterk gereguleerde sector. Dat is natuurlijk de verankering voor de veelal hoogwaardige kwaliteit van de zorg die we hebben in Nederland. Daarentegen is deze regulering ook een bedreiging. Indien bekostiging zoals de Normatieve Huisvestings Component wordt aangepast komt de ‘business case huisvesting’ er voor een zorginstelling heel anders uit te zien. Omdat normcijfers voor bekostiging direct of indirect door de overheid worden bepaald en daarmee politiek gestuurd worden is veranderende regelgeving een van de meest serieuze bedreigingen voor de zorg.
Langzaam maar zeker komen we hiermee aan bij de kansen en bedreigingen die ontstaan door de wijziging van regelgeving.
Hiervoor werd HABU reeds als potentiële kans benoemd en veranderende wet- en regelgeving als serieuze bedreiging.

Zijn er nog meer kansen en bedreigingen die op de zorgsector afkomen?

Zeker.
Door taxatie ontstaat inzicht in waarde. Hierdoor is strategisch voorraadbeheer mogelijk. Risico’s kunnen daardoor worden beperkt.
Zo krijgt onderhoud krijgt een nieuwe invalshoek. Niet enkel dient onderhoud het behouden van de functie maar ook het behouden van waarde.

Verder kan door marktwaardering een hogere waarde ontstaan. Dit kan invloed hebben op de financieringscondities waardoor de financieringslasten veranderen. Dit houdt zowel een kans als een bedreiging in. Ons inziens is de kans groter. De huidige waarderingsmethodiek volgens de wet WOZ heeft veelal een aantal waarde dempende factoren: de terug liggende peildatum en de methodiek die een aantal uitgangspunten hanteert die berusten op een fictie.

Dat de komende tijd veel zal veranderen is duidelijk. Die veranderingen brengen meer werk met zich mee maar ook een kans voor de sector om haar positie te versterken door het gebruik van vastgoed als bedrijfsmiddel te omarmen.

Vragen aan onze taxateurs?
Neem contact op met onze specialisten Frank Kraan of Paul Stienen.

De komende tijd zullen wij regelmatig updates blijven delen en gaan we in gesprek met zorginstellingen om de gevolgen en kansen van het waarderen op marktwaarde te bespreken.

Vragen aan onze taxateurs?