Plus Taxaties breidt dienstverlening verder uit voor Buy To Let taxaties

Nieuwe samenwerkingen

Plus Taxaties intensiveert haar dienstverlening op het gebied van Buy To Let Taxaties door samenwerkingen met Mogelijk Vastgoedfinancieringen en NIBC.

Nadat wij eerder dit jaar zijn gaan samenwerken met SolidBriQ, Casarion en Domivest, zijn NIBC en Mogelijk de volgende financiers waar wij met veel genoegen voor gaan taxeren.

Mogelijk en NIBC: we kijken uit naar een prettige samenwerking!

Landelijke dekking met lokale kennis 

Bent u op zoek naar een taxatie voor een beleggingsobject?

Plus Taxaties is een taxatiebureau met landelijke dekking en lokale expertise vanuit onze kantoren in Amsterdam en Den Haag.

Wij staan garant voor zeer korte doorlooptijden, kwaliteit en scherpe tarieven.

 

De risico’s en uitdagingen in beeld gebracht

In deze publicatie gaan we in op het werken aan een ‘perfecte’ Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). Een thema dat veel aandacht krijgt. Woningkopers en beleggers krijgen er in de eerste plaats mee te maken bij de financiering van een appartementsrecht.

Het juridisch splitsen van meergezinswoningen in appartementsrechten is al mogelijk sinds de jaren vijftig van de vorige eeuw. Splitsing in appartementsrechten vindt plaats via het oprichten van een vereniging. Dit is bijzonder. Waar het lidmaatschap van een vereniging in Nederland berust op vrijheid, is het lidmaatschap van de VvE een verplichting. Je wordt automatisch lid door een appartementsrecht te kopen en het lidmaatschap eindigt automatisch door de verkoop.

Het goed functioneren van VvE’s blijkt echter al tientallen jaren een probleem. Sinds het splitsen in appartementsrechten in de jaren ’70 op volle toeren kwam heeft de overheid geprobeerd om situaties met slecht functionerende VvE’s te repareren. Een weerbarstig dossier zo blijkt uit de geschiedenis. Zo ontstonden in het verleden initiatieven waarbij corporaties werden gestimuleerd om woningcomplexen te verwerven en uit te ponden in maatschappelijk gebonden eigendom constructies. Dit waren veelal erfpachtconstructies waarbij met de erfpachtbepalingen goed onderhoud en beheer werden afgedwongen. Maar ook een buurtgerichte aanpak is een voorbeeld uit de geschiedenis.

Benieuwd naar het historisch perspectief? Lees hier verder

Het laatste voorbeeld is de Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. De VvE’s worden volgens deze wet verplicht tot sparen voor onderhoud. Is er geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

De vraag is of deze regels gehandhaafd kunnen worden in de praktijk. De overheid heeft al aangegeven dit niet op zich te willen nemen. Het enige instrument dat de overheid heeft is een gemeentelijke aanschrijving. Wel biedt de wet nu de individuele appartementseigenaar de mogelijkheid een en ander via de rechter af te dwingen. Dit is natuurlijk een weg waar een eigenaar niet direct op zit te wachten.

“Een andere, meer indirecte, methode vormt de financierbaarheid van een aankoop of een verbouwing van een appartementsrecht”.

Vraagt een appartementseigenaar een (extra) hypotheek aan voor zijn woning dan dient veelal een NWWI gevalideerde taxatie te worden uitgebracht. In dit rapport is een uitgebreide paragraaf gewijd aan de situatie van de VvE. Hiermee krijgt de financier goed inzicht in de financiële situatie van de VvE. Ook bij aankoop door een belegger wordt door de financier met argusogen naar het functioneren van de VvE gekeken.

De rol van banken

Wij zien dat de banken steeds meer rekening gaan houden met de financiële situatie van de VvE bij het verstrekken van hypotheken. Hiermee worden appartementseigenaren met zachte hand gestimuleerd om de regels te volgen, aangezien de verkoopbaarheid van hun appartement hierdoor wordt beïnvloed. Deze situatie speelt niet alleen bij de banken die hypotheken verstrekken aan particulieren, ook de financiers van woningbeleggers vragen tegenwoordig aan de taxateurs om diepgaande informatie over de VvE in de rapporten op te nemen.

Een belangrijke vraag die de taxateur hierbij moet beantwoorden is welke invloed de situatie binnen de VvE heeft op waardering?

“Dit kan niet anders dan leiden tot een situatie waarbij de marktwaarde beïnvloed wordt door de (financiële) situatie van de VvE ”.

Was in de jaren zeventig een slapende VvE nog positief voor de waarde (geen of nauwelijks maandlasten), tegenwoordig is dit een duidelijk negatief aspect voor de waardering én de financierbaarheid van het appartementsrecht.

Makelaars zijn zich natuurlijk, als de kenners van hun markt bij uitstek, zeer bewust van deze problematiek.

Makelaar Frank van Uffelen uit Eindhoven zegt hier over het volgende:

“In de overspannen markt van dit moment heeft de status van de VvE weinig invloed op de verkoopbaarheid. Alles wordt verkocht. Toch heeft een appartement met een slechte positie van de VvE of een hoge periodieke bijdrage minder belangstelling. Dat komt doordat beleggers die hun beslissing hoofdzakelijk op cijfers nemen zoeken naar een goedkopere of minder risicovolle investering en de mensen die een aankoopmakelaar hebben vaak afhaken omdat hun aankoop makelaar hen waarschuwt tegen de toekomstige risico’s van een slechte positie.” Om te vervolgen met “De huidige lage rente zorgt er direct voor dat kopers zonder problemen vrij hoge periodieke bijdragen accepteren. Rente en aflossing voor een hypotheek van € 200.000,- zijn bij een rente van 1,5% bruto circa € 690,- per maand. Een hogere bijdrage is dan minder belangrijk”

Niels Eering van 11 makelaars uit Amsterdam meldt desgevraagd het volgende:

“In Amsterdam merken we geen verschil tussen een appartement met een goede of slechte VvE. Niet in doorlooptijd of in verkoopprijs. Wat we wel merken is dat de financiële afwikkeling van de transactie bij een slechte VvE, zonder MJOP of 0,5% reserveringsbijdrage een issue is. Banken willen meer zicht hebben op de risico’s in de VvE en dat vormt soms een probleem. Dat werkt door naar kopers die zich meer en meer bewust worden van de invloed van een VvE.” Vervolgens stipt Niels een specifiek probleem aan: “In het gangbare segment van appartementen, zo tot € 400.000,- speelt de absolute hoogte van de bijdrage wel een rol. Een hogere bijdrage moet goed worden verklaard, potentiële kopers vragen hiernaar. De grens hierbij lijkt te liggen op € 200,- per maand.” Niels sluit af met “Door de grotere focus van banken op VvE’s verandert langzaam maar zeker de houding van kopers. Op termijn, als de markt in een ander vaarwater zit, zal het effect van de staat van de VvE op prijs en verkoopbaarheid groter worden.”

Concluderend kan worden gesteld dat de overspannen marktomstandigheden ervoor zorgen dat op dit moment de invloed van de opzet van de VvE beperkt is.
De sterkere focus op VvE’s bij banken en taxateurs zal uiteindelijk wel ‘doorsijpelen’ naar de markt en op termijn, in meer normale marktomstandigheden zorgen voor een andere beoordeling van de zwakkere VvE ten opzichte van de goed georganiseerde VvE.

Het op orde zijn van de VvE volgens de regels die gelden is dus van groot belang. Toch komen wij in de praktijk nog altijd slecht functionerende VvE’s tegen. Veelal betreffen dit de kleinere VvE’s met of zonder een professionele beheerder. Ook de professionele beheerder staat machteloos als in de vergadering een verhoging van de bijdrage of het laten uitbrengen van een MJOP wordt weggestemd. Immers de ALV blijft de baas.

“Eigenaars en toekomstige eigenaars moeten zich sterk de risico’s realiseren die hieraan kleven”.

Zoals Daft Punk in het nummer Harder, better, faster, stronger aangeeft het kan altijd beter, maar dat betekent ook dat het nooit helemaal perfect wordt.

Vragen over dit artikel?

Stel ze gerust. Plus Taxaties is groot voorstander van het delen van kennis en expertise. Uiteraard zullen wij de komende tijd de actualiteiten scherp volgen en updates blijven delen over onderwerpen die ons bezighouden in onze dagelijkse (taxatie-)praktijk.

Wilt u het artikel digitaal ontvangen? Download het hier

Plus Taxaties

Per 1 juli 2021 wordt zorgvastgoed waarvoor een nieuwe financiering wordt afgesloten gewaardeerd tegen marktwaarde en niet meer tegen de WOZ waarde.

De vraag die meteen naar boven komt is of dit tot een hogere of een lagere waarde leidt voor het vastgoed in bezit bij zorginstellingen.

Het algemene gevoel is dat de marktwaarde hoger ligt dan de WOZ waarde. Toch zijn hier enkele kanttekeningen bij te maken.

Het waardebegrip dat in het kader van de Wet WOZ wordt gehanteerd is de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs die een derde, uitgaande van objectieve omstandigheden, bereid is om voor die onroerende zaak te betalen. Hierbij gelden de in de Wet WOZ opgenomen overdrachts- en verkrijgingsficties.

Dit waardebegrip lijkt qua inhoud verdacht veel op het begrip marktwaarde:

“‘het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Het grote verschil tussen beide begrippen is het gebruik van ficties bij de WOZ. Een van de ficties is dat het volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak kan worden overgedragen op de waardepeildatum. Dit betekent dat in de waardering, bijvoorbeeld, geen rekening wordt gehouden met het waarde drukkende effect van erfpacht. Bij een marktwaardering heeft erfpacht wel degelijk een invloed op de waardering.

Om het nog wat ingewikkelder te maken kent de Wet WOZ nog een waardebegrip: de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in dit kader gezien als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

De vraag die dan ontstaat is of de waarde die een onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar-gebruiker hoger is dan de prijs die een derde bereid is voor deze onroerende zaak te betalen.

De knikkerregel in de Wet WOZ is dat de hoogste van deze twee waarden moet worden gehanteerd als de WOZ waarde. Sinds 1995 is hier een nuance op gemaakt met het ‘pieperschuur-arrest’, waarin is aangegeven dat met betrekking tot courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Dit geldt echter niet voor incourante onroerende zaken. Incourante zaken volgens de WOZ is vastgoed waar weinig referentietransacties voor zijn. Referentietransacties zijn huur- of kooptransacties van vergelijkbare of vergelijkbaar te maken objecten.

Ondanks het feit dat de markt voor zorgvastgoed groeit worden ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen voor de WOZ veelal gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.  Dit betekent dat de WOZ taxateurs vaak, al dan niet ten onrechte, denken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Als we wat verder inzoomen op de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) dan zijn er wel degelijk elementen die de GVW richting marktwaarde brengen.

De GVW kijkt naar de kosten om het object nieuw te bouwen (te vervangen) en corrigeert vervolgens de vervangingswaarde met een technische afschrijving, welke is gebaseerd op leeftijd, levensduurverwachting en restwaarde. Daarnaast zou een functionele correctie moeten worden toegepast voor bijvoorbeeld economische veroudering, verandering bouwwijze, hoge exploitatiekosten etc. Vooral de functionele correctie is belangrijk om de waarde van het vastgoed juist te bepalen (voor de gebruiker én voor de markt). De functionele correctie is het ondergeschoven kindje in de WOZ waardering. Hiervoor is het noodzakelijk een goede opname van het vastgoed te verrichten en de gebruiker/eigenaar uit te vragen over het functioneren van het vastgoed.

De taxatiebureaus die taxeren voor gemeenten beperken zich vaak tot het toezenden van een vragenformulier en zodoende wordt de benodigde diepgang om inzicht te krijgen in het functioneren van het vastgoed niet bereikt.

Het belangrijkste marktelement in de GVW zou de grondwaarde moeten zijn. De grondwaarde moet worden gerelateerd aan gerealiseerde grondverkopen van vergelijkbare grondpercelen. Probleem is dat deze doorgaans niet beschikbaar zijn. Dit leidt tot de praktijk van het volgen van uitgifteprijzen van gronden door de gemeenten. Vaak hebben gemeenten een vastgestelde grondprijs voor maatschappelijke doeleinden die zelden wordt herzien. Deze prijs is vaak niet gedifferentieerd naar de verschillende maatschappelijke functies of naar omvang van de uit te geven gronden. Hierdoor wordt nog wel eens geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van de grondprijs bij toename van het te waarderen grondoppervlak. Daarmee kan de WOZ-waarde voor zorgvastgoed hoger uitvallen dan de marktwaarde, terwijl juist de grondwaarde bedoeld is om het marktelement aan de GVW toe te voegen.

Een ander punt bij de waardering is de peildatum. Dit is de datum waartegen het vastgoed wordt gewaardeerd. Die ligt bij het taxeren van marktwaarde voor financiering altijd op het moment van waarderen. Veelal wordt de inspectiedatum aangehouden. De peildatum van WOZ ligt op 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarop de WOZ betrekking heeft. Concreet, de WOZ waarde welke in juli 2021 gebruikt gaat worden heeft een meetmoment van 1 januari 2020.
In de ‘oude’ methode van aanhouden van de WOZ waarde met de op afschrijving gebaseerde waarderingsmethode is dit gunstig. Echter, de nieuwe methode kijkt naar markt. Dat de marktomstandigheden van 1 juli 2021 in zakelijk vastgoed anders zijn dan op 1 januari 2020 is iedereen duidelijk. Het gegeven waardepeildatum kan dus ook van wezenlijke invloed zijn.

De kanttekeningen die wij plaatsen hoeven niets te zeggen over dat het algemene gevoel dat WOZ waarde lager is dan de marktwaarde helemaal onjuist is. Gezien het massale karakter van de WOZ waardering is de WOZ waarde vaak gebaseerd op een beperkt aantal gegevens, waarbij alleen aandacht is voor de feitelijke situatie. Bovendien zal in de praktijk slechts één methodiek (GVW) worden gehanteerd.

Bij een marktwaardering zal een taxateur zich veel meer in het vastgoed en het gebruik daarvan moeten verdiepen. De taxateur zal wellicht meerdere scenario’s moeten doorrekenen (highest and best use) met behulp van meerdere waarderingsmethodieken. Door deze diepgang zal aan de marktwaarde meer betekenis kunnen worden ontleend dan aan de WOZ waarde.

Vragen over dit artikel?
Stel ze gerust. De komende tijd zullen wij regelmatig updates blijven delen en gaan we in gesprek met zorginstellingen om de gevolgen en kansen van het waarderen op marktwaarde te bespreken.

Vanaf 1 juli gelden nieuwe regels voor het waarderen van zorgvastgoed in het kader van financiering. De eisen komen voort uit richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA).

Maar wat houdt dat nu allemaal in? En belangrijker nog, welke gevolgen heeft dit voor uw organisatie? Belangrijke vragen waar wij in deze bijdrage kort ons licht op laten schijnen.

In de afgelopen jaren hebben woningcorporaties eenzelfde verandering in regelgeving doorgemaakt. Onze collega’s van Corporatie Taxaties hebben vele woningcorporaties bijgestaan in dit proces. Eén van de belangrijke lessen is dat grip op vastgoedinformatie een randvoorwaarde is voor zorgvuldig taxeren én rapporteren.

Wat verandert er in de regels voor zorginstellingen?
Het waarderen van zorgvastgoed voor financiering gebeurde op basis van de WOZ waarde.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Voor niet-woningen geldt de hoogste van twee waarderingen als uitgangspunt: de inkomstenbenadering óf de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW). In praktijk is voor zorgvastgoed de waardering op basis van de GVW.

De GVV is de waarde van de opstal rekening houdend met correcties voor technische en functionele veroudering inclusief de waarde van de grond. Dat betekent dat naast de grondwaarde een bedrag wordt opgeteld voor de opstalwaarde. De GVW kan leiden tot een waarde die in de loop der jaren daalt, omdat de correctie voor technische én functionele veroudering toeneemt. Wellicht dat de stijging van de grondwaarde dit effect tempert. De grondwaarde zou door de markt bepaald moeten worden. n de praktijk wordt de grondwaarde echter vaak gebaseerd op de uitgifteprijzen voor maatschappelijke doeleinden van gemeenten. Deze uitgifteprijzen hebben vaak geen relatie met de marktwaarde van de grond. Feitelijk is de GVW een ‘boekhoudkundige’ benadering van waarde.

De situatie per 01 juli 2021
Per 1 juli dient de waarde van het vastgoed voor zorginstellingen te worden vastgesteld op basis van marktwaarde. De definitie van het begrip marktwaarde is:

”het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

De marktwaarde wordt primair bepaald vanuit de vergelijkingsmethodiek (comparatieve methode). Bij gebrek aan goede vergelijking, waar in de zorgsector zeker sprake van kan zijn, worden onder andere de inkomstenmethoden gebruikt.
In de praktijk zal een exploitatiegebonden DCF berekening moeten worden gemaakt, waarbij wordt gekeken naar de inkomsten die het zorgvastgoed kan genereren. Hierbij zijn begrippen als zorgprofiel, normatieve huisvestingscomponent en bezettingsgraden van belang.

Soms zal, bijvoorbeeld bij verouderd zorgvastgoed, moeten worden uitgegaan van de waarde bij herontwikkeling. De waarderingsmethodiek is dan gebaseerd op de residuele benadering, waarbij wordt gekeken naar een nog te realiseren nieuwe situatie. De toekomstige waarde van deze nieuwe situatie wordt vervolgens gecorrigeerd met alle ontwikkelingskosten om hiermee tot de huidige marktwaarde te komen.

Wat houdt dat voor u in?
Om de waardering op een goede manier uit te voeren is veel informatie nodig. Informatie over hoe een taxatieproces is ingericht maar zeker ook vastgoedinformatie die op orde moet zijn. Het op orde brengen en ordenen van vastgoedinformatie kan (her-)inrichting van administratie en processen inhouden. Verder is kennis over taxeren en het begrip marktwaarde voor zorginstellingen veelal onbekend terrein.

Het is belangrijk dat een zorginstelling tijdig inspeelt op de verandering van kennis en methodiek om een eventuele financieringsaanvraag niet nodeloos te vertragen. Een goed ingericht proces en juiste en volledige informatie leidt tot een vlot waarderingsproces en daarmee besparing van kosten.

Marktwaarde vs. WOZ-waarde?
De uitkomst van de taxatie is, zoals al aangegeven, de marktwaarde. Deze kan, gezien de verschillende waarderingsmethodieken, afwijken van de voorheen gehanteerde (WOZ) waarde. Een hogere marktwaarde kan ervoor zorgen dat rentelasten dalen doordat de rente daalt vanwege een lagere risico opslag. De nieuwe regels kunnen dus tot een besparing van kosten leiden.

Wij geloven niet in taxeren louter voor een eindwaarde maar onderscheiden ons met taxatierapportages die inzicht geven in marktontwikkelingen en mutaties in de portefeuille. Zo zullen wij in het eerste jaar nadruk leggen op de verschillen tussen de marktwaarde en WOZ-waarde.
Meer weten?

Op 18 mei en 01 juni organiseren wij een online informatie bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst bespreken onze collega’s de actualiteiten en geven meer informatie over het taxeren op marktwaarde. De bijeenkomsten vinden plaats van 14:30 uur tot 16:00 uur. Wilt u zich aanmelden? Laat uw gegevens achter via het contactformulier

Plus Taxaties

Nieuwe samenwerking
Plus Taxaties gaat een samenwerking aan met SolidBriQ voor het uitvoeren van taxaties in de regio’s Haaglanden en Amsterdam.

SolidBriQ is een nieuwe vastgoedfinancier voor kleine en grote professionele residentiële vastgoedbeleggers. De verhuurhypotheek van SolidBriQ is uniek door de hoge flexibiliteit, lage aflossingsdruk, uitstekende rentecondities en mooie loyaliteitskorting.

Landelijke dekking met lokale kennis
Wij werken als taxateur samen met SolidBriQ vanuit onze kantoren in Amsterdam en ’s-Gravenhage. Onze taxateurs zijn allen ingeschreven als Register-Taxateurs bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
De taxaties worden daarbij uitgevoerd in gecertificeerde taxatiesoftware van leverancier Flux volgens het TMI standaard.

Meer weten over SolidBriQ en onze samenwerking?
Lees verder op de website van SolidBriQ

Meer weten over onze samenwerking?