Een hogere of lagere waarde voor zorginstellingen? De Waarde WOZ vergeleken met het taxeren op marktwaarde.

Per 1 juli 2021 wordt zorgvastgoed waarvoor een nieuwe financiering wordt afgesloten gewaardeerd tegen marktwaarde en niet meer tegen de WOZ waarde.

De vraag die meteen naar boven komt is of dit tot een hogere of een lagere waarde leidt voor het vastgoed in bezit bij zorginstellingen.

Het algemene gevoel is dat de marktwaarde hoger ligt dan de WOZ waarde. Toch zijn hier enkele kanttekeningen bij te maken.

Het waardebegrip dat in het kader van de Wet WOZ wordt gehanteerd is de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs die een derde, uitgaande van objectieve omstandigheden, bereid is om voor die onroerende zaak te betalen. Hierbij gelden de in de Wet WOZ opgenomen overdrachts- en verkrijgingsficties.

Dit waardebegrip lijkt qua inhoud verdacht veel op het begrip marktwaarde:

“‘het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Het grote verschil tussen beide begrippen is het gebruik van ficties bij de WOZ. Een van de ficties is dat het volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak kan worden overgedragen op de waardepeildatum. Dit betekent dat in de waardering, bijvoorbeeld, geen rekening wordt gehouden met het waarde drukkende effect van erfpacht. Bij een marktwaardering heeft erfpacht wel degelijk een invloed op de waardering.

Om het nog wat ingewikkelder te maken kent de Wet WOZ nog een waardebegrip: de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in dit kader gezien als de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

De vraag die dan ontstaat is of de waarde die een onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar-gebruiker hoger is dan de prijs die een derde bereid is voor deze onroerende zaak te betalen.

De knikkerregel in de Wet WOZ is dat de hoogste van deze twee waarden moet worden gehanteerd als de WOZ waarde. Sinds 1995 is hier een nuance op gemaakt met het ‘pieperschuur-arrest’, waarin is aangegeven dat met betrekking tot courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Dit geldt echter niet voor incourante onroerende zaken. Incourante zaken volgens de WOZ is vastgoed waar weinig referentietransacties voor zijn. Referentietransacties zijn huur- of kooptransacties van vergelijkbare of vergelijkbaar te maken objecten.

Ondanks het feit dat de markt voor zorgvastgoed groeit worden ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen voor de WOZ veelal gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.  Dit betekent dat de WOZ taxateurs vaak, al dan niet ten onrechte, denken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Als we wat verder inzoomen op de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) dan zijn er wel degelijk elementen die de GVW richting marktwaarde brengen.

De GVW kijkt naar de kosten om het object nieuw te bouwen (te vervangen) en corrigeert vervolgens de vervangingswaarde met een technische afschrijving, welke is gebaseerd op leeftijd, levensduurverwachting en restwaarde. Daarnaast zou een functionele correctie moeten worden toegepast voor bijvoorbeeld economische veroudering, verandering bouwwijze, hoge exploitatiekosten etc. Vooral de functionele correctie is belangrijk om de waarde van het vastgoed juist te bepalen (voor de gebruiker én voor de markt). De functionele correctie is het ondergeschoven kindje in de WOZ waardering. Hiervoor is het noodzakelijk een goede opname van het vastgoed te verrichten en de gebruiker/eigenaar uit te vragen over het functioneren van het vastgoed.

De taxatiebureaus die taxeren voor gemeenten beperken zich vaak tot het toezenden van een vragenformulier en zodoende wordt de benodigde diepgang om inzicht te krijgen in het functioneren van het vastgoed niet bereikt.

Het belangrijkste marktelement in de GVW zou de grondwaarde moeten zijn. De grondwaarde moet worden gerelateerd aan gerealiseerde grondverkopen van vergelijkbare grondpercelen. Probleem is dat deze doorgaans niet beschikbaar zijn. Dit leidt tot de praktijk van het volgen van uitgifteprijzen van gronden door de gemeenten. Vaak hebben gemeenten een vastgestelde grondprijs voor maatschappelijke doeleinden die zelden wordt herzien. Deze prijs is vaak niet gedifferentieerd naar de verschillende maatschappelijke functies of naar omvang van de uit te geven gronden. Hierdoor wordt nog wel eens geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van de grondprijs bij toename van het te waarderen grondoppervlak. Daarmee kan de WOZ-waarde voor zorgvastgoed hoger uitvallen dan de marktwaarde, terwijl juist de grondwaarde bedoeld is om het marktelement aan de GVW toe te voegen.

Een ander punt bij de waardering is de peildatum. Dit is de datum waartegen het vastgoed wordt gewaardeerd. Die ligt bij het taxeren van marktwaarde voor financiering altijd op het moment van waarderen. Veelal wordt de inspectiedatum aangehouden. De peildatum van WOZ ligt op 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarop de WOZ betrekking heeft. Concreet, de WOZ waarde welke in juli 2021 gebruikt gaat worden heeft een meetmoment van 1 januari 2020.
In de ‘oude’ methode van aanhouden van de WOZ waarde met de op afschrijving gebaseerde waarderingsmethode is dit gunstig. Echter, de nieuwe methode kijkt naar markt. Dat de marktomstandigheden van 1 juli 2021 in zakelijk vastgoed anders zijn dan op 1 januari 2020 is iedereen duidelijk. Het gegeven waardepeildatum kan dus ook van wezenlijke invloed zijn.

De kanttekeningen die wij plaatsen hoeven niets te zeggen over dat het algemene gevoel dat WOZ waarde lager is dan de marktwaarde helemaal onjuist is. Gezien het massale karakter van de WOZ waardering is de WOZ waarde vaak gebaseerd op een beperkt aantal gegevens, waarbij alleen aandacht is voor de feitelijke situatie. Bovendien zal in de praktijk slechts één methodiek (GVW) worden gehanteerd.

Bij een marktwaardering zal een taxateur zich veel meer in het vastgoed en het gebruik daarvan moeten verdiepen. De taxateur zal wellicht meerdere scenario’s moeten doorrekenen (highest and best use) met behulp van meerdere waarderingsmethodieken. Door deze diepgang zal aan de marktwaarde meer betekenis kunnen worden ontleend dan aan de WOZ waarde.

Vragen over dit artikel?
Stel ze gerust. De komende tijd zullen wij regelmatig updates blijven delen en gaan we in gesprek met zorginstellingen om de gevolgen en kansen van het waarderen op marktwaarde te bespreken.

Per 1 juli 2021 moet zorgvastgoed waarvoor een nieuwe financiering wordt afgesloten gewaardeerd worden tegen marktwaarde. Een jaar later moet voor al het gefinancierd zorgvastgoed een marktwaarde bekend zijn.

Sinds de regelgeving in maart van dit jaar bekend werd is er al veel over geschreven en gesproken. Paralellen met de regelgeving van woningcorporaties worden gezien en enkelen zien enorme kansen voor zorginstellingen.

In dit artikel gaan we in op wat de marktwaarde eigenlijk voor een waarde begrip is én sluiten we af met wat het taxeren op marktwaarde voor een zorginstelling kan opleveren.

Een taxatie is een schatting van de waarde. In dit geval de marktwaarde. Marktwaarde is een gedefinieerd begrip. Het is goed de definitie te bekijken. Die luidt:

“‘het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Voor de duidelijkheid trekken we de definitie uiteen:

het geschatte bedrag: uitkomst is een schatting, geen wetenschappelijk resultaat van een rekensom

waartegen het actief: hier wordt het object bedoeld

tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper: zowel koper als verkoper hebben de intentie een zaak te doen. Dat wil zeggen het object staat te koop en de koper is actief op zoek naar een aankoop.

na behoorlijke marketing: het object staat op de markt en degene die met de verkoop belast is heeft actief gezocht naar kopers door het te promoten op ten minste de gebruikelijke manieren

in een zakelijke transactie: van een zakelijke transactie is sprake als er een betaling voor het goed plaatsheeft en partijen een in zekere mate onderling afhankelijke positie van elkaar innemen. Immers de koper kan niet zonder de verkoper en andersom

zou worden overgedragen: er is sprake van verkoop en levering

op de taxatiedatum: een peilmoment wordt gezet zodat omstandigheden van dát moment kunnen worden vertaald in de waardering

waarbij de partijen met kennis van zaken: zowel koper als verkoper kennen de markt en de marktverhoudingen. Ze hebben voldoende kennis van het object en alle relevante juridische en technische bijzonderheden te wegen.

prudent en niet onder dwang: voorzichtig en/of bedachtzaam, maar in elk geval niet vanuit een situatie van moeten

zouden hebben gehandeld.

De definitie geeft een set van aannames en veronderstellingen. Samen geven zij een vorm van evenwicht op markt aan en het bestaan van een markt. Als er sprake is van een markt moeten gerealiseerde transacties aanwezig zijn. Om te voldoen aan de stelling ‘met kennis van zaken’ moeten deze transacties ook in zekere mate zichtbaar zijn. Hiervoor is transparantie nodig. Deze is niet altijd aanwezig. Specifieke markten en onevenwichtige markten zijn minder transparant dan de fictie van volledig evenwicht.

In een onevenwichtige markt, zoals zich nu ook voordoet in grote delen van de woningmarkt, is ook minder sprake van prudent handelen. Hier wordt het verschil tussen waarde en prijs duidelijk gemaakt. Waarde is wat je krijgt en prijs is wat je betaalt.

De dwang komt dan niet zo zeer van een externe partij maar meer vanuit de consument zelf die, veelal na veelvuldig te laag te hebben geboden een anticipatie op de stijgende markt doet om ‘eindelijk die woning te hebben’.

Hiervoor gaven we aan dat transacties aanwezig moeten zijn wil er sprake zijn van een markt. Er zijn transacties bekend van objecten van intramurale zorg. Voor zorgvastgoed met een cure doelstelling ontbreken transacties nagenoeg geheel.
Omdat taxeren primair op basis van vergelijking plaatsvindt en zorgobjecten erg divers zijn in technische uitvoering en markttechnische omgeving moet voor deze objecten een andere waardering worden gebruikt. Hiervoor is de inkomstenbenadering van toepassing. Hierbij wordt de waarde ofwel het nut van het vastgoed uitgedrukt in een som van netto opbrengsten over een tijdsperiode.

Bij een waardering wordt bijna altijd gewaardeerd naar de regel van Highest And Best Use (hierna: HABU). Als je een loods van 10.000 m²gebruikt voor de stalling van je auto heeft deze loods niet de waarde van een enkele garage.

“Gebruik is niet altijd de basis voor de waarde”

Het gebruik dat de beste opbrengst genereert geeft de waarde. Dit algemene uitgangspunt zou zo maar een grote invloed kunnen gaan hebben in de waardering van zorgvastgoed.

Daarbij is de zorgsector een sterk gereguleerde sector. Dat is natuurlijk de verankering voor de veelal hoogwaardige kwaliteit van de zorg die we hebben in Nederland. Daarentegen is deze regulering ook een bedreiging. Indien bekostiging zoals de Normatieve Huisvestings Component wordt aangepast komt de ‘business case huisvesting’ er voor een zorginstelling heel anders uit te zien. Omdat normcijfers voor bekostiging direct of indirect door de overheid worden bepaald en daarmee politiek gestuurd worden is veranderende regelgeving een van de meest serieuze bedreigingen voor de zorg.
Langzaam maar zeker komen we hiermee aan bij de kansen en bedreigingen die ontstaan door de wijziging van regelgeving.
Hiervoor werd HABU reeds als potentiële kans benoemd en veranderende wet- en regelgeving als serieuze bedreiging.

Zijn er nog meer kansen en bedreigingen die op de zorgsector afkomen?

Zeker.
Door taxatie ontstaat inzicht in waarde. Hierdoor is strategisch voorraadbeheer mogelijk. Risico’s kunnen daardoor worden beperkt.
Zo krijgt onderhoud krijgt een nieuwe invalshoek. Niet enkel dient onderhoud het behouden van de functie maar ook het behouden van waarde.

Verder kan door marktwaardering een hogere waarde ontstaan. Dit kan invloed hebben op de financieringscondities waardoor de financieringslasten veranderen. Dit houdt zowel een kans als een bedreiging in. Ons inziens is de kans groter. De huidige waarderingsmethodiek volgens de wet WOZ heeft veelal een aantal waarde dempende factoren: de terug liggende peildatum en de methodiek die een aantal uitgangspunten hanteert die berusten op een fictie.

Dat de komende tijd veel zal veranderen is duidelijk. Die veranderingen brengen meer werk met zich mee maar ook een kans voor de sector om haar positie te versterken door het gebruik van vastgoed als bedrijfsmiddel te omarmen.

Vragen aan onze taxateurs?
Neem contact op met onze specialisten Frank Kraan of Paul Stienen.

De komende tijd zullen wij regelmatig updates blijven delen en gaan we in gesprek met zorginstellingen om de gevolgen en kansen van het waarderen op marktwaarde te bespreken.

Vanaf 1 juli gelden nieuwe regels voor het waarderen van zorgvastgoed in het kader van financiering. De eisen komen voort uit richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA).

Maar wat houdt dat nu allemaal in? En belangrijker nog, welke gevolgen heeft dit voor uw organisatie? Belangrijke vragen waar wij in deze bijdrage kort ons licht op laten schijnen.

In de afgelopen jaren hebben woningcorporaties eenzelfde verandering in regelgeving doorgemaakt. Onze collega’s van Corporatie Taxaties hebben vele woningcorporaties bijgestaan in dit proces. Eén van de belangrijke lessen is dat grip op vastgoedinformatie een randvoorwaarde is voor zorgvuldig taxeren én rapporteren.

Wat verandert er in de regels voor zorginstellingen?
Het waarderen van zorgvastgoed voor financiering gebeurde op basis van de WOZ waarde.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Voor niet-woningen geldt de hoogste van twee waarderingen als uitgangspunt: de inkomstenbenadering óf de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW). In praktijk is voor zorgvastgoed de waardering op basis van de GVW.

De GVV is de waarde van de opstal rekening houdend met correcties voor technische en functionele veroudering inclusief de waarde van de grond. Dat betekent dat naast de grondwaarde een bedrag wordt opgeteld voor de opstalwaarde. De GVW kan leiden tot een waarde die in de loop der jaren daalt, omdat de correctie voor technische én functionele veroudering toeneemt. Wellicht dat de stijging van de grondwaarde dit effect tempert. De grondwaarde zou door de markt bepaald moeten worden. n de praktijk wordt de grondwaarde echter vaak gebaseerd op de uitgifteprijzen voor maatschappelijke doeleinden van gemeenten. Deze uitgifteprijzen hebben vaak geen relatie met de marktwaarde van de grond. Feitelijk is de GVW een ‘boekhoudkundige’ benadering van waarde.

De situatie per 01 juli 2021
Per 1 juli dient de waarde van het vastgoed voor zorginstellingen te worden vastgesteld op basis van marktwaarde. De definitie van het begrip marktwaarde is:

”het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

De marktwaarde wordt primair bepaald vanuit de vergelijkingsmethodiek (comparatieve methode). Bij gebrek aan goede vergelijking, waar in de zorgsector zeker sprake van kan zijn, worden onder andere de inkomstenmethoden gebruikt.
In de praktijk zal een exploitatiegebonden DCF berekening moeten worden gemaakt, waarbij wordt gekeken naar de inkomsten die het zorgvastgoed kan genereren. Hierbij zijn begrippen als zorgprofiel, normatieve huisvestingscomponent en bezettingsgraden van belang.

Soms zal, bijvoorbeeld bij verouderd zorgvastgoed, moeten worden uitgegaan van de waarde bij herontwikkeling. De waarderingsmethodiek is dan gebaseerd op de residuele benadering, waarbij wordt gekeken naar een nog te realiseren nieuwe situatie. De toekomstige waarde van deze nieuwe situatie wordt vervolgens gecorrigeerd met alle ontwikkelingskosten om hiermee tot de huidige marktwaarde te komen.

Wat houdt dat voor u in?
Om de waardering op een goede manier uit te voeren is veel informatie nodig. Informatie over hoe een taxatieproces is ingericht maar zeker ook vastgoedinformatie die op orde moet zijn. Het op orde brengen en ordenen van vastgoedinformatie kan (her-)inrichting van administratie en processen inhouden. Verder is kennis over taxeren en het begrip marktwaarde voor zorginstellingen veelal onbekend terrein.

Het is belangrijk dat een zorginstelling tijdig inspeelt op de verandering van kennis en methodiek om een eventuele financieringsaanvraag niet nodeloos te vertragen. Een goed ingericht proces en juiste en volledige informatie leidt tot een vlot waarderingsproces en daarmee besparing van kosten.

Marktwaarde vs. WOZ-waarde?
De uitkomst van de taxatie is, zoals al aangegeven, de marktwaarde. Deze kan, gezien de verschillende waarderingsmethodieken, afwijken van de voorheen gehanteerde (WOZ) waarde. Een hogere marktwaarde kan ervoor zorgen dat rentelasten dalen doordat de rente daalt vanwege een lagere risico opslag. De nieuwe regels kunnen dus tot een besparing van kosten leiden.

Wij geloven niet in taxeren louter voor een eindwaarde maar onderscheiden ons met taxatierapportages die inzicht geven in marktontwikkelingen en mutaties in de portefeuille. Zo zullen wij in het eerste jaar nadruk leggen op de verschillen tussen de marktwaarde en WOZ-waarde.
Meer weten?

Op 18 mei en 01 juni organiseren wij een online informatie bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst bespreken onze collega’s de actualiteiten en geven meer informatie over het taxeren op marktwaarde. De bijeenkomsten vinden plaats van 14:30 uur tot 16:00 uur. Wilt u zich aanmelden? Laat uw gegevens achter via het contactformulier

Plus Taxaties

Zorginstellingen verplicht tot het taxeren van zorgvastgoed vanaf 01 juli 2021.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft de richtlijn gepubliceerd voor het taxeren van zorgvastgoed per 01 juli 2021.

Vanaf 1 juli a.s. moeten zorginstellingen die gebruik maken van financiering van een bank de waarde van hun vastgoed iedere drie jaar door een onafhankelijke taxateur laten bepalen. Hierdoor is het gebruik van WOZ-waarde als basis voor de taxatie niet langer mogelijk. Deze verplichting vloeit voort uit richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA).

De verandering voor zorginstellingen doet denken aan de wijziging waar woningcorporaties enkele jaren geleden mee werden geconfronteerd. De impact op de organisatie van corporaties was stevig. Onze adviseurs hebben diverse corporaties geholpen bij de omschakeling naar het taxeren op marktwaarde. Van het verzamelen en op orde brengen van data, tot het inrichten van een taxatie- en controle proces en het implementeren van taxatiesoftware.

Meer weten over de nieuwe richtlijn en de impact op uw organisatie? Laat het ons weten.

Meer informatie over onze dienstverlening?