Verenigingen van Eigenaren: hoe zat het ook alweer?

Foto Adam

Historisch perspectief

Het juridisch splitsen van meergezinswoningen in appartementsrechten is mogelijk sinds de jaren vijftig van de vorige eeuw. Splitsing in appartementsrechten betekent dat je een specifiek deel van het gebouw voor eigen gebruik in eigendom hebt en als individuele eigenaar een hypotheek kunt afsluiten op je woning. Dit was een grote vooruitgang ten opzichte van de ingewikkelde financieringsconstructies die benodigd zijn bij bijvoorbeeld de coöperatieve verenigingen, waarbij het vastgoed eigendom blijft van de vereniging. De coöperatieve vereniging kent bovendien het grote nadeel van hoofdelijke aansprakelijkheid, indien een van de leden niet meer meebetaald aan de gemeenschappelijke hypotheek.

Ruimere mogelijkheden door splitsen

De mogelijkheden die ontstonden door splitsing in appartementsrechten, om nu zelf een gedeelte van het vastgoed in eigendom te krijgen, gaf een gevoel van meer individuele vrijheid en rijkdom.

Splitsing in appartementsrechten vindt plaats via het oprichten van een vereniging. Dit is bijzonder. Waar het lidmaatschap van een vereniging in Nederland berust op vrijheid, is het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VvE) een verplichting. Je wordt automatisch lid door een appartementsrecht te kopen en het lidmaatschap eindigt automatisch door de verkoop. Verder functioneert de VvE zoals elke ander vereniging. De Algemene Leden Vergadering (ALV) heeft de bepalende stem. Bestuurders zijn persoonlijk aansprakelijk tot het moment dat de vergadering hen akkoord op hun handelen over de afgelopen periode, met een mooi word ‘decharge’ heeft gegeven.

Bijzonder is de financiële situatie van de VvE. Om de vereniging van middelen te voorzien voor de kosten van algemene ruimtes, verzekering, beheerskosten en reservering wordt een periodieke bijdrage aan leden in rekening gebracht. Die wordt bepaald op basis van het breukdeel van het appartement in het totaal van het eigendom.

In de jaren zeventig nam het splitsen in appartementsrechten een enorme vlucht. Mede gestimuleerd door de stijgende huizenprijzen, die was gebaseerd op de hoge inflatie, werden vooral in de grote steden vooroorlogse huurwoningcomplexen in delen verkocht ofwel uitgepond aan starters op de woningmarkt. Voor velen werd voor het eerst het eigen woningbezit bereikbaar.

Kopers die met slogans als “Kopen is beter dan huren” werden overgehaald hadden vaak geen flauw idee wat een VvE was. Er waren ook geen wettelijke regels over het functioneren van een VvE. In de tijdgeest van de jaren ’70 paste het idee van ‘we regelen het zelf wel’. Iedereen was blij met een slapende VvE. Je bepaalde immers zelf hoe jij jouw appartement wilde onderhouden en geen vve bijdrage per maand is al helemaal geweldig.

“Niet alleen verzekeraars werkte hier aan mee door individuele opstalverzekeringen aan te bieden, maar ook de banken door, zonder extra eisen te stellen, boven de marktwaarde te financieren”.

De markt maakt uiteindelijk alles toch weer goed was de gedachte. Dit sprookje bleek echter niet waar en eind jaren zeventig stortte het kaartenhuis in. Wat achterbleef waren de rokende puinhopen van failliete banken en woonwijken met zeer slecht onderhouden woningen.

Het gevolg was dat de koopwoningmarkt een decennium lang niet echt in beweging kwam. Gemeenten maakten zich zorgen over de woningkwaliteit in sommige wijken en begonnen een aantal initiatieven om de situatie te verbeteren. Zo werden corporaties aangezet om vooroorlogse woningcomplexen te verwerven en uit te ponden in maatschappelijk gebonden eigendom constructies. Dit waren veelal erfpachtconstructies waarbij met de erfpachtbepalingen goed onderhoud en beheer werden afgedwongen. Kopers waren met een terugkoopverplichting van de corporaties beschermd tegen de grillen van de markt. Dit systeem leek goed te werken: het onderhoud verbeterde en banken waren weer bereid leningen te verstreken aan de gewone man.

Toch is deze constructie geen succes geworden. Het Ministerie van Financiën vond namelijk dat eigenaren geen marktrisico liepen en dat daarom de renteaftrekregeling niet zou moeten gelden voor hypotheken verstrekt op deze woningen. Ook de eigenaren van de woningen zelf vonden het jammer dat ze geen marktrisico liepen, aangezien de marktwinsten die weer ontstonden in de jaren negentig werden opgestreken door de corporaties.

De buurtgerichte aanpak

Gemeenten gingen vervolgens over tot een buurtgerichte aanpak, waarbij VvE’s werden geactiveerd, onderhoudsplannen per straat werden ontwikkeld en ook daadwerkelijk onderhoud werd uitgevoerd met behulp van subsidies en financieringen. Hierbij werd ook gewerkt met een stok achter de deur, namelijk het inzetten van het aanschrijvingsinstrument als een VvE niet wilde meewerken. Dit werkte prima, echter wel met het nadeel dat dit de overheid veel geld en menskracht kostte.
Deze operaties zorgden wel voor meer bewustzijn bij eigenaren dat een goed functionerende VvE, ondanks de hogere vve-bijdrage, een voordeel kan zijn.

Regels inzake de VvE zeggen namelijk dat eigenaars voor hun breukdeel aansprakelijk zijn in de kosten van noodzakelijke vervangingen. Concreet; indien de vereniging met een voldoende meerderheid besluit om bijvoorbeeld het dak te vervangen, moet iedereen, ook de tegenstemmers verplicht voor hun breukdeel meebetalen.

“Inmiddels is de overtuiging bij de overheid ontstaan dat op basis van het aanscherpen van regels voor VvE’s de onderhoudssituatie moet worden verbeterd”.

Het laatste voorbeeld is de Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. De VvE’s worden volgens deze wet verplicht tot sparen voor onderhoud. Is er geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.