Contact

Een professionele taxatiedienst, eventueel afgekort tot PTD, is het door een Register Taxateur schatten van en rapporteren over de waarde van een vastgoedobject, aan welke schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

Een professionele taxatiedienst in de vorm van een hertaxatie kan alleen worden uitgevoerd als er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door dezelfde Register-Taxateur of hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De Register-Taxateur legt dit vast in zijn Taxatierapport ten behoeve van de hertaxatie. Daarin maakt de Register-Taxateur een duidelijke verwijzing (datum rapportage en/of rapportnummer) naar de volledige taxatie en eventueel de update / hertaxatie.

De Register-Taxateur betrekt in zijn hertaxatie het taxatierapport en het onderliggende dossier van de voorgaande volledige taxatie.

De hertaxatie is qua mate van diepgang van onderzoek en inhoud van het taxatierapport minder uitgebreid dan de volledige taxatie. In de hertaxatie kan de Register-Taxateur voor een deel van het onderzoek teruggrijpen op of verwijzen naar het onderzoek dat is uitgevoerd bij de voorgaande volledige taxatie, tenzij bijzondere omstandigheden ervoor zorgen dat de Register-Taxateur deze onderdelen opnieuw beoordeelt.

Als er sprake is van voornoemde beperking van het onderzoek ten opzichte van de volledige taxatie, dan formuleert de Register-Taxateur daarvoor uitgangspunten in het taxatierapport. Uiteraard maakt de Register-Taxateur hiervan een melding, als wijzigingen ten opzichte van de volledige taxatie bekend zijn. Zijn overwegingen legt de Register-Taxateur op zorgvuldige en transparante manier vast in het taxatierapport.

De Register-Taxateur voorziet het taxatierapport voor de hertaxatie van een duidelijke onderbouwing. Onder meer door middel van een waarderingsmodel. Als er geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel, beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder ’toelichting op de waardering’.

Bij een hertaxatie is het uitgangspunt dat de Register-Taxateur het vastgoedobject ten minste uitsluitend extern en niet intern inspecteert, tenzij de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie noodzakelijk acht. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het taxatierapport.

Als de waardepeildatum van een taxatie of een hertaxatie maximaal 24 maanden geleden is én er een wijziging plaatsvond met betrekking tot het getaxeerde Vastgoedobject die niet van fysieke aard is (een wijziging in de relevante markt of andere omstandigheden), kan de opdrachtgever verzoeken een update uit te voeren op het eerder uitgebrachte (her)taxatierapport.

De markttechnische update of taxatiebrief verwijst altijd naar het door de Register-Taxateur uitgebrachte eerdere taxatierapport. Dit betreft de volledige taxatie of de hertaxatie. Op het Taxatierapport waarvan de markttechnische update onderdeel uitmaakt zijn voorgenoemde minimale vereisten, te onderscheiden in de volledige taxatie en de hertaxatie, onverkort van toepassing.

De Register-Taxateur kan de markttechnische update in beginsel uitvoeren zonder opname ter plaatse (desktoptaxatie of taxatie van achter het bureau). Voorts kan de Register-Taxateur volstaan met het uitbrengen van een herzien rekenmodel en een omschrijving van de wijzigingen ten opzichte van de situatie ten tijde van de oorspronkelijke taxatie en eventuele implicaties voor het risicoprofiel van het Vastgoedobject.

De waardepeildatum is de datum waarop de schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde vermeld in het taxatierapport is bepaald.

Let wel: de rapportdatum is de datum waarop de register-taxateur het taxatierapport ondertekent. Dit kan dus afwijken van de waardepeildatum.

Dat is een uitgangspunt dat veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden op de Waardepeildatum. Of waarvan niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze hanteert op de Waardepeildatum.

De discounted cashflow-methode is een waarderingsmethode die wordt toegepast voor de waardering van vastgoed. En waarbij de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen worden berekend. De vrije toekomstige kasstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een waardebepaling van het vastgoed.

De Woningwet geeft aan dat corporaties het vastgoed in exploitatie moeten waarderen. Het uitgangspunt voor de waardering is dan ‘in verhuurde staat’. Dit betekent dat het huurcontract van groot belang is voor de waarde.

De WOZ waarde gaat echter uit van de fictie dat het volle en onbezwaarde eigendom op peildatum zonder meer kan worden overgedragen. Deze fictie betekent dat geen rekening wordt gehouden met zakelijke rechten als erfpacht. Ook of sprake is van splitsing in appartementsrechten of niet, maakt niet uit voor de waardering. Het meest in het oog springende verschil is echter dat het object leeg wordt gedacht voor de waardering op peildatum. Hierdoor speelt het lopende huurcontract geen enkele rol meer in de waardering.

De verschillen tussen beide waarderingen kan groot zijn. Houdt hierbij rekening met het feit dat de waardepeildatum één jaar voor het belastingjaar ligt. Bovendien wordt naast de reguliere taxatiemethodiek op basis van de inkomstenbenadering (huurkapitalisatie, DCF methode) ook vaak de vervangingswaardemethode voor specifiek vastgoed (zoals zorgcomplexen) toegepast. Deze benadering levert een waarde die veelal sterk afwijkt van de marktwaarde.

Wij kunnen vrijblijvend een scan uitvoeren van de WOZ waardering mocht u twijfelen aan de juistheid van een WOZ-beschikking.

Duurzaamheidsaspecten spelen een rol bij het totstandkomen van de taxaties. De inschatting van onderhouds- en exploitatielasten is onderdeel van de waardebepaling. Waar investeringen in duurzaamheid hebben geleid tot een andere niveau aan exploitatielasten, proberen we dat zoveel als mogelijk mee te nemen in onze waardering.

Daardoor komt het indirect terug in het taxatierapport. Inmiddels zijn er initiatieven gestart om bij de waardebepaling van kantoorgebouwen ook een score op het gebied van duurzaamheid te maken. Als dergelijke initiatieven voor woningcomplexen worden ontplooid, zet Plus Taxaties hier zeker op in. Duurzaamheidsaspecten mogen een zwaardere stempel drukken op de uiteindelijke waarde, dan op dit moment in de gehanteerde modellen het geval is.

In het algemeen is dat het geval. Het komt regelmatig voor dat maatregelen voor verduurzaming – zoals zonnepannelen en goede isolatie- vooral voordelen hebben voor de gebruikers, terwijl de eigenaar de vaak stevige investering moeten dragen.

Plus Taxaties neemt de investeringen in duurzaamheidsvoorzieningen echter mee in de taxaties.
Bijvoorbeeld door in de waardebepaling rekening te houden met mogelijke lagere renovatie- en exploitatielasten. Voordeel voor de huurder betekent veelal ook een hogere huurwaarde. Daarnaast biedt een verduurzaamd complex vaak betere financieringsmogelijkheden voor een koper (zowel belegger als de koper van een uit te ponden woning), wat tot uitdrukking kan komen in een hogere waardering.

Op deze manier leiden investeringen in duurzaamheid tot een waardegroei van het vastgoed. Ook zien we steeds meer dat bij transacties die tot stand komen de duurzaamheidsaspecten een (waardeverhogende-) rol spelen. Ook dit heeft een positief effect op de taxatiewaarde van vergelijkbaar onroerend goed.

De Professionele Taxatiedienst in de vorm van een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het Taxatierapport de meest uitgebreide vorm.

De Register-Taxateur voorziet de volledige taxatie van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel (NAR, DCF, vergelijkingsmethode, of andere redelijke methode). Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”.

Bij een volledige taxatie beoordeelt de Register-Taxateur zelf het Vastgoedobject zowel intern als extern. Indien toegang tot het Vastgoedobject niet mogelijk is of de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht vermeldt hij dit in het Taxatierapport. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.